Rai Radio1

Responsabile dei Lavori 

Tra le varie problematiche che ha prodotto il Superbonus c'è anche quella concernente la nomina dell'Amministratore di Condominio come Responsabile dei Lavori. Ai Condòmini non è parso vero di non dover pagare il compenso straordinario e agli Amministratori di poterlo conseguire ugualmente e spesso in misura cospicua a spese dello Stato. Il Responsabile dei Lavori però ha  responsabilità aggiuntive rispetto a quelle che  "naturalmente" sono attribuite all'Amministratore. Al Responsabile dei Lavori pur non essendo richieste particolari competenze viene dato per assodato che sappia quali sono le sue responsabilità e che comprenda i compiti inerenti tale  Ruolo. I guai nei quali si potrebbe incappare nella circostanza le cose non filassero tutte lisce durante lo svolgimento dei lavori sono davvero molti e molto seri. La nostra Giurisprudenza fa confluire in capo all'Amministratore di Condominio una innumerevole serie di responsabilità e a me sembra davvero privo di buon senso assumerne altre. Mi è capitato più volte durante le Assemblee che alcuni Condòmini mi facessero l'esempio di altri Amministratori che non chiedevano compensi perchè i vari Bonus prevedevano la possibilità di poter ricevere compensi direttamente dallo Stato. Sarò sicuramente risultato antipatico ma io non avendo competenze specifiche per quanto concerne i Cantieri, non me la sono sentita di aggiungere rischi ulteriori a  quelli già assunti come Committente. Sembra tutto semplice quando davanti c'è la "chimera" di un lauto compenso e l'unanime consenso di tutti i nostri clienti. Però possiamo esser certi che i clienti non saranno solidali con noi se dovesse esserci un incidente che potrebbe mettere in discussione le loro finanze. Anzi ci riterranno sicuramente responsabili dei loro guai. Penso che già le Culpa in eligèndo e la Culpa in vigilando siano responsabilità spesso troppo elevate quando vengono svolte operazioni complesse che in mancanza di specifiche qualifiche non possono essere valutate. Questo non vuol dire che l'Amministratore debba comportarsi come un povero mentecatto durante lo svolgimento di lavori in Condominio. Però non è facile accorgersi di omissioni che potrebbero causare incidenti anche gravi per mancanza di opportune accortezze da parte di Professionisti che vengono pagati profumatamente - Direttore Lavori e Coordinatore della Sicurezza -. Questi ultimi hanno competenze che dovrebbero scongiurare la possibilità di eventuali incidenti causati da negligenza.

www.anaciavellino.it/2021/11/02/superbonus-amministratore-di-condominio-e-responsabile-dei-lavori-un-triangolo-molto-pericoloso/

www.studioessepi.it/magazine/sicurezza-sul-lavoro/chi-e-quali-sono-compiti-responsabile-dei-lavori

10 agosto 2023

 immagine del CDP

Superbonus gran finale?

CRONACA DI UNA MORTE ANNUNCIATA

OGNI GIORNO CI SONO SEMPLIFICAZIONI

https://www.emiliaromagna.archiworld.it/

Ogni giorno ci sono "novità" che non sbloccano la cessione dei crediti. Tutto il resto è possibile. Ma è qualcosa come dire a nostro figlio: vai a fare la spesa senza dargli neppure un centesimo. Se fossimo onesti però  dovremmo dirgli: se vuoi mangiare, visto che non ti do i soldi per acquistare la spesa, fatti adottare. il CAOS determinato dal  dilettantesco tentativo di riqualificare il Patrimonio immobiliare, ha bloccato anche le forme "classiche" che potrebbero essere poste in essere per restaurare i Fabbricati. Le Imprese hanno i cantieri bloccati, le maestranze spesso non percepiscono i salari, le forniture provvisionali hanno prezzi stratosferici e sono  introvabili. Solo pochi soggetti a prezzi non immaginabili prima dei Decreti post 2020, riescono  a portare a termine i lavori e qualche piccola Impresa acconsente ad eseguire piccole opere di restauro per poter sopravvivere. Lo stesso fanno i Professionisti che insieme agli Amministratori di Condominio diventano le vittime sacrificali di una situazione che "nessuno" avrebbe mai immaginato. Le virgolette sono d'obbligo visto che su questo sito immediatamente dopo l'uscita del Coniglio Superbonus dal cilindro avevo scritto: ... sembrano Superbonus o i "Supercazzola"... e poi a seguire. Non si trattava dell'intuizione di un genio ma di semplici considerazioni dell'uomo della strada. Ora la Ragioneria dello Stato "semiboccia" il Bonus, Draghi - non  occorre ricordare che è stato il Governatore della Banca Centrale Europea oltre ad essere l'attuale Premier di Governo - tra l'altro ha detto il 03 maggio scorso all'Europarlamento: --- Frodi e costi aumentati, una partita da 33 miliardi

Draghi ha premesso al suo ragionamento che pur essendo "il nostro governo" nato "come governo ecologico", "possiamo non essere d'accordo sul Superbonus del 110% e non siamo d'accordo sulla validità di questo provvedimento". Oltre a prestare il fianco alle iniziative criminali (che hanno trovato terreno fertile soprattutto su altre tipologie d'intervento, come il bonus facciate al 90% che inizialmente non prevedeva gli stessi controlli del 110%), "il costo di efficientamento è più che triplicato" ha spiegato Draghi: "I prezzi degli investimenti sono più che tripli perché" l'incentivo fiscale "toglie la trattativa sul prezzo".....

Il risultato dopo oltre due anni dall'uscita del Provvedimento, è che  il Patrimonio immobiliare non è stato rivalutato, anzi molti lavori sono stati eseguiti male e tra non molto saranno necessari interventi di restauro, migliaia di Imprese falliranno e si apriranno contenziosi per il prossimi venti anni. Come nel 2020 spero di sbagliare perché vivo in questo paese e immaginare uno scenario “apocalittico” non mi fa dormire tranquillo. Preferisco invece , come tutti, le coccole rassicuranti.

Adesso si che è tutto chiaro

il Teatro della Memoria

Mi ha stupito leggere sul sole24ore di stamattina - 18 marzo 2022 - un articolo che spiegando cosa succede a seconda della data di cessione dei crediti per i bonus, analizzava le diverse possibilità per le cessioni precedenti il 16 febbraio 2022 quelle dal 17 febbraio al 25 febbraio 2022 e quelle successive a quest'ultima data. Sembra facile? Basta leggere l'articolo e tutti potrenno comprendere Tripla cessione salva per i crediti del superbonus trasferiti prima del 16 febbraio _ Quotidiano del Condominio - Il Sole 24 Ore.pdf (116152) Mi piacerebbe vedere al cospetto delle Banche il fiducioso articolista che in presenza di un credito di alcune centinaia di mila euro sul suo cassetto fiscale tentasse di trasformare tale credito in denaro. Dovrebbe solo evidenziare quale parte di credito gli è stata ceduta prima del 16 febbraio quale dal 17 al 25 e quale successivamente. Ricordate Benigni che va in Banca a chiedere un prestito? Sarebbe lo stesso per l'imprenditore solo che non si tratta di un film. Ho chiesto ad un'Impresa se era interessata a intraprendere Opere per un Ecobonus dopo l'accettazione della loro proposta da parte di un Condominio. Mi è stato risposto: volentieri se le banche ci accettano i crediti. Ho firmato un contratto con un'altra Impresa per un Bonus Facciate ma i lavori non possono avere inizio. L'Impresa che sta già operando una ristrutturazione  in un Condominio che amministro, ha anticipato centrotrentamila euro per materiali e stipendi. Mi hanno detto che non possono più concedere sconti in fattura se le Banche non accettano i crediti. Le Banche sono Imprese che realizzano ricavi quando possono liberamente gestire il denaro. Se alla libera gestione vengono posti dei vincoli troppo stretti,  l'interesse per le operazioni che hanno tali vincoli si esaurisce. Gli Istituti di Credito non sono Opere Pie che fanno beneficenza. Cercare di contenere le frodi è tassativo ma necessita di piani elaborati. Specie nel nostro Paese.  Quando i bonus e i cosiddetti superbonus sono stati pensati e concessa l'opportunità di poter scontare le fatture alle Imprese che avrebbero effettuato i lavori, si era in uno stato di emergenza. Quando siamo in emergenza si deve pensare a superare il momento con minor danni possibili e posticipare a momenti migliori il dar corso a quello che le idee ci fanno immaginare come "facilmente" realizzabile. Ora a forza di metterci la "famosa" pezza si sta costruendo un arlecchino. Del nuovo prezziario Prezzari Mite, i tetti includono tutti i materiali collegati all’intervento _ Quotidiano del Condominio - Il Sole 24 Ore.pdf (128694) preferisco non dire nulla.  

Ancora non sembra essere tutto chiaro

                        oneri zero.it

Tentare di contenere costi eliminare frodi e dare quello che si è promesso non è certamente semplice specie quando si esagera. I bonus sono stati probabilmente pensati - giocando con le parole - in bona fide. Sarebbe però stata necessaria un'analisi accurata prima di renderli operativi. Certo l'emergenza non lasciava grossi margini. Però la normativa e le successive modifiche hanno determinato una gigantesca confusione e hanno rappresentato terreno fertile per truffatori e organizzazioni criminali. Come se non bastassero i professionisti delle "sòle", i potenziali fruitori delle "opportunità" spesso hanno cercato di approfittare dei possibili vantaggi anche quando richiederli, solo perchè possibili, non rappresentavano reali benefici. Il Legislatore cercando   di "arginare" il potenziale travaso di risorse e successivamente per evitare che il tutto si traducesse in un nulla di fatto o quasi, ha posto in essere misure normative spesso in contraddizione sia tra loro che  con Leggi e Regolamenti precedenti. Prendiamo ad esempio il caso dell'entrata in vigore del DL 77/2021 - Semplificazioni Bis - per quanto concerne il Superbonus: 

si riscrive quindi il comma 13-ter come segue:
"Gli interventi di cui all'art. 119 del DL n. 34 del 2020, anche qualora riguardino le parti strutturali degli edifici o i prospetti, con esclusione di quelli comportanti la demolizione e la ricostruzione degli edifici, costituiscono manutenzione straordinaria e sono realizzabili mediante comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA). Nella CILA sono attestati gli estremi del titolo abilitativo che ha previsto la costruzione dell'immobile oggetto d'intervento o del provvedimento che ne ha consentito la legittimazione ovvero è attestato che la costruzione è stata completata in data antecedente al 1° settembre 1967. La presentazione della CILA non richiede l'attestazione dello stato legittimo. Per gli interventi predetti la decadenza del beneficio fiscale opera esclusivamente nei seguenti casi:
a) mancata presentazione della CILA;
b) interventi realizzati in difformità dalla CILA;
c) assenza dell'attestazione dei dati di cui al secondo periodo;
d) non corrispondenza al vero delle attestazioni ai sensi del comma 14.".Durante l'esame parlamentare è stato introdotto il nuovo comma 13-quater che così recita: "Fermo restando quanto previsto al comma 13-ter, resta impregiudicata ogni valutazione circa la legittimità dell’immobile oggetto di intervento".

Cosa significhi che resta impregiudicata ogni valutazione circa la legittimità dell'Immobile, ad esempio,  non è dato a capire. Nel senso che non è stabilito chiaramente cosa succederà nell'ipotesi in cui in un Immobile vengano ravvisati eventuali abusi. La normativa precedente il DL Semplificazioni bis non è stata cancellata dal Decreto. Ai posteri... nel frattempo credo sia opportuna una riflessione su un articolo del sole24ore del 18 gennaio 2022 Il condominio non risponde degli abusi edilizi _ Quotidiano del Condominio - Il Sole 24 Ore.pdf (114508) 

Eppur si muove

Dopo le incertezze, i tanti dubbi, correzioni e proroghe, i Superbonus alla fine sembrano aver inziato il loro iter. Restano ancora molti interrogativi ma dove c'è una concreta ipotesi di possibile accesso, il tentativo deve essere fatto. I paletti sono molti, alcuni occorre dire, anche motivati. Però tutto è fatto di "fretta" e questo comporta rischi. Determinare, per un Edificio, la sua condizione  sismica, la sua classe energetica di appartentenza  e porre in atto le misure per migliorarne le condizioni, è un lavoro complesso. Il Patrimonio Immobiliare sul quale si deve intervenire è datato, spesso presenta caratteristiche di interesse storico e/o culturale e non sempre i titoli abitativi sono di facile accesso. La fretta è sempre cattiva consigliera specie  se in essa si inseriscono elementi che cercano di  renderla ancora più "scorrevole". I tanti soldi che ci sono in gioco hanno messo in movimento Professionisti seri, Imprese solide, Contractor multinazionali, Procacciatori di affari e lestofanti. Era normale che accadesse. Basta vedere cosa succede dopo un sisma con la ricostruzione. Però, malgrado le molte insidie, è difficile far comprendere, a chi si sente dire da ogni dove che tutto è possibile e non costa niente che non è proprio così. Ci sono opportunità è vero, ma queste sono più probabili per piccoli entità dove gli interventi hanno complessità relative e i tempi di realizzazione degli interventi sono brevi. Dove le cose si fanno complesse il discorso cambia, i tempi per realizzare gli interventi si prospettano lunghi e se non ci saranno proroghe - auspicabili - difficilmente si potranno effettuare interventi di pregio totalmente gratuiti. Non faccio l'elenco di tutti i rischi perché sono ampiamente considerati nei fascicoli consultabili e scaricabili  nella sezione Superbonus. 

sembrano Superbonus o "i Supercazzola"?

          I Bonus

Vengono riproposti ogni anno nuovi bonus per i lavori nei Condomini. Ci sono interessanti possibilità di svolgere opere necessarie a prezzi contenuti. Purtroppo, però,  difficilmente le possibilità offerte vengono recepite. Per esserlo dovrebbero essere pubblicizzate come vengono pubblicizzati i dentifrici. Non è semplice far intendere che si portrebbero ristrutturare le facciate di un edificio pagando solo il 10% dell'importo di spesa necessario per le opere. Perchè il recupero del 90% avviene in 10 anni e questi appaiono lunghi nei nostri pensieri.  Il meccanismo è simile a quello del recupero degli interessi sui mutui. Ma mentre questi ultimi sono quasi sempre indispensabili se si vuole acquistare un appartamento, le facciate di un edificio invece, anche se fortemente ammalorate, possono anche aspettare. Quanto potranno aspettare? Basta guardarsi intorno per osservare il degrado che sempre di più sta interessando il Patrimonio Edilizio. Certo, le crisi economiche, sono sempre più frequenti e devastanti ma  sono davvero totalmente responsabili della scarsa attenzione che spesso viene posta nella conservazione degli edifici?  Nel seguente link sono indicati alcuni dei bonus attualmente in vigore:https://www.ilsole24ore.com/art/lavori-casa-bonus-facciate-novita-2020-ACuMsW8

Assemblea in Videoconferenza

                                             

   Io ci sono sempre? 

Tra l’Amministratore e i Condòmini viene stipulato un contratto al momento della nomina del Professionista. Nello stesso – costituito dall’Offerta e dagli articoli di legge -, vengono indicate le prestazioni che l’Amministratore offre, le modalità delle stesse e il compenso economico. E’ possibile  indicare, oltre agli orari di svolgimento del servizio, anche eventuali periodi in cui lo studio resta chiuso per ferie. A tal proposito però è opportuno fare delle considerazioni:

Ci sono studi che offrono prestazioni h.24 365 giorni l’anno. Non le svolgono davvero, ma tra un’Offerta che contempla limiti di orario e periodi di chiusura feriale e una che offre le stesse prestazioni però in “eterno” magari allo stesso prezzo – se non addirittura inferiore -, la scelta è presto fatta. C’è sempre la possibilità di utilizzare per il servizio h.24 eventuali Società di Servizi ma l’Offerta però rischia di perdere competitività.  Oltre alle scelte di tipo opportunistico, che potrebbero far omettere in un’Offerta periodi di chiusura feriale, occorre tener conto che potrebbero esserci delle emergenze risolvibili solo dall’Amministratore. Basti pensare ad un guasto idrico in un appartamento disabitato che danneggia parti comuni e private. Una telefonata al Proprietario potrebbe evitare l’intervento dei Vigili del Fuoco con tutte le annesse conseguenze. Questo non significa che fare l’Amministratore equivale ad annullare la propria esistenza a beneficio di quelle altrui. Sarebbe invece opportuna una diversa organizzazione tra e negli studi e un adeguato compenso. Compenso Amministratori.pdf (135406) Compenso equo.pdf (356025) Un tempo l’attività di Amministratore di Condominio era un “rifugio” di chi senza arte e parte trovava, arrangiandosi, una soluzione lavorativa. Adesso non è più così però i ricordi storici e un blando interesse istituzionale per la Professione mantentgono, però ancora in vita il “fantasma” dell’Amministratore azzeccagarbugli.  

Rifiuti? no Monnezza...

Come raccogliere e collocare i rifiuti che a milioni di tonnellate vengono prodotti ogni giorno? Ci sono varie possibiltà che spaziano dalle soluzioni cosidette green che creano business redditizi, fino al degrado e alla devastazione. Tutto però dipende da quanto sono oscurate - forse dalla quantità degli scarti? - le menti di chi dovrebbe organizzare la raccolta e lo smaltimento dei rifiuti. C'è spazzatura ovunque nelle strade di Roma e quella che non si vede è ammassata all'interno dei Condomini. Chiunque dotato di "semplice" buonsenso non avrebbe potuto considerare normale collocare negli androni dei palazzi storici del centro di Roma i cassonetti per la raccolta dell'immondizia. Ovviamente non è normale neppure pensare di collocarli nell'androne di un palazzo della periferia. I cassonetti da soli anche se  nuovi di zecca e vuoti, in un androne occupano spazio, sono antiestetici e potrebbero diventare pericolosi ostacoli in caso di emergenza. Ora proviamo ad immaginare di correre al buio, di notte verso il portone dalle scale mentre c'è un incendio  e trovare in fondo alle scale la condizione rappresentata dalle foto. 

Negli androni, definiti nel 2017 domus ecologiche .... inoltre – prosegue l’assessora - Pinuccia Montanari -  i nuovi cassonetti ci aiuteranno a realizzare le Domus Ecologiche: aree riservate allo smaltimento differenziato dei rifiuti all’interno dei condomini....  l'immondizia staziona per giorni e i plasticosi ostacoli antiestetici, sono putridi e maleodoranti. 

In strada la situazione è addirittura peggiore. Infatti mentre gli ambienti condominiali divenuti "domus",  vengono periodicamente  igeneizzati dalle Imprese di Pulizia, pagate dagli abitanti degli stabili, le strade non vengono pulite da nessuno. 

Cliccando sui link sottostanti è possibile constatare come - ma non è l'unico esempio,  tutti i giorni  viene deturpato un parco - quello della valle dell'aniene - a ridosso del quale  gli operatori dell'AMA  effettuano il trasbordo dei rifiuti dai furgoni ai camion. Si può vedere quello che resta sul piazzale  dopo le operazioni e quello che viene trasportato dal vento nel parco. Il lezzo per fortuna non è riproducibile con la scrittura. 

20150602_104412.jpg (975883);   20151223_113842.jpg (1158417);  20150808_110935.jpg (1491669); 20150602_120322.jpg (891423); 20150602_120520.jpg (1404137); 20151223_114148.jpg (1160883)

Ci sarebbero varie possibilità anche redditizie per risolvere quella che è diventata un'emergenza sanitaria, ma visto che occorre fare in fretta e in attesa di veder attuati piani  razionali di  ampia portata,  penso sia possibile demandare ai Condomini parte della soluzione. Ovviamente devono esserci dei vantaggi per gli abitanti degli stessi oltre quello di veder pulite le strade limitrofe ai palazzi che si abitano. Una riduzione della TARI, ad esempio, potrebbe essere il giusto compenso per chi potrebbe assicurare la pulizia delle strade e la collocazione dei rifiuti condominiali nei mezzi di raccolta.Poi in un futuro - che si spera prossimo - magari si potranno adottare soluzioni quali quella adottata a  Londra con il riciclo della plastica. E  viste le condizioni delle nostre strade -, potremmo, come dire,  prendere due piccioni con una fava. La plastica riciclata contro le buche.pdf (14865)

Restauro ...Urgente?

      Medioevo.Roma

Spesso i Condòmini bypassano opere di restauro  anche se rivestono carattere urgente. Le motivazioni hanno radici profonde che devono essere ricercate nella storia e nell'etica. Non siamo peggiori di altri. Siamo diversi. Gli abitanti dei paesi del Nord Europa concepiscono la cosa comune come propria, noi no. Questo modo di pensare ci fa posticipare fino a quando possibile e anche oltre, tutto quanto necessario per conservare nelle migliori condizioni possibili,  quello che condividiamo con altri. Non comprendiamo -  ad esempio - che se la facciata del nostro fabbricato è fatiscente, oltre ai possibili rischi, questo rende in parte fatiscente anche la nostra abitazione. Tale modalità di pensiero, purtroppo, sta facendo "sgretolare" il nostro patrimonio immobiliare. Anche quello che ha un valore storico unico al mondo. Ma se mentre tutto questo è in corso accade un incidente, chi sarà il responsabile? Chi dovrà pagare? L'Amministratore che non ha fatto tutto il possibile per evitarlo? L'Amministratore però non è il "proprietario" del Condominio. Quando si accorge che ci sono delle problematiche in uno stabile,  può soltanto convocare un'Assemblea.  Credo sia necessaria una maggiore e puntuale informazione su questo argomento. E l'informazione forse, potrebbe essere la leva per iniziare a concepire in modo diverso le cose che sono di nostra proprietà, pur appartenendo anche ad altri. Stretta sulle Spese Urgenti.pdf (136055);  Responsabilità Limitata dell-Amministratore.pdf (87815)

Appropriazione Indebita?... forse...

consulenzalegaleitalia.it

Recarsi presso un Condominio per riscuotere le quote per un Amministratore rappresenta un rischio che non viene in retribuito. Non sempre è facile far comprendere la cosa. Daltronde i rischi che comprendiamo sono solo quelli che ci riguardano. Pensare di "stravolgere" un abitudine consolidata - c'è stato un tempo in cui riscuotevo le quote dalla finestrella di una guardiola del portiere. Quando arrivavo c'era una fila di persone ad attendermi -, può essere recepita come la volontà di creare un "ostacolo" comunicativo e/o un maggiore onere  per i Condòmini. Oltre al rischio di perdere i contanti incassati c'è quello di incappare nel reato di appropriazione indebita se quanto incassato non viene versato nel conto corrente del Condominio entro 24 ore. A tale paradosso ora se ne aggiunge un altro. Il Dlgs 36/2018 rende più difficili processo e condanna per appropriazione indebita. E' infatti necessario procedere per querela entro tre mesi - non essendo più possibile procedere d'ufficio -, dopo l'assenso dell'Assemblea con la maggioranza stabilita dal IV comma art. 1136 c.c. in presenza di ipotesi di appropriazione indebita dell'Amministratore. Quindi ripilogando: incasso le quote, le verso dopo 25 ore, sono revocabile dall'incarico e rischio una condanna per appropriazione indebita. Se invece mi approprio di beni e fondi condominiali e un'Assemblea convocata per poter procedere alla querela non raggiunge il quorum necessario per la delibera,  tutto potrebbe finire a tarallucci e vino.

Appropriazione indebita.pdf (148,7 kB)

Riqualificazione delle Periferie

Il 22 novembre 2017 l'istituto Nazionale di Urbanistica - alla presenza di vari esponenti delle Istituzioni - ha proposto vari interventi per la riqualificazione delle periferie e la soluzione del degrado nelle Città. Il Premier Gentiloni ha recepito il messaggio e rilanciato il Bando per le periferie. Le proposte sono interessanti e le prospettive presentano elementi "rivoluzionari". Se davvero si riuscirà, finalmente, ad avviare i progetti indicati, potrebbe esserci uno sviluppo di riqualificazione, che in un paese ricco di elementi architettonici storico/artistici potrebbe dar luogo ad un nuovo "Rinascimento". Non credo si tratti di un'affermazione dai toni ingenuamente altisonanti. Basti pensare a quali nuovi modi di intendere le cose, potrà generare nelle persone interessate - ma non solo in loro -, il trasferimento in nuove abitazioni, in nuovi quartieri o in nuove città. Mettere in sicurezza e/o eliminare il degrado potrebbe voler dire "abbandonare" o vedere trasformarti i luoghi abitatualmente vissuti, compresa la propria abitazione. Tutto questo dovrà essere fatto nel rispetto dei luoghi e delle popolazioni che dovranno essere supportate culturarmente, economicamente, urbanisticamente e da un'edilizia all'avanguardia ed onesta.Proposte_Rigenerazione Urbana dell-Istituto Naz.le di Urbanistica.pdf (214,6 kB)

LA SPERANZA DI UNA FUTURA ROMA "SPARITA"

                                        

Nell'estate "infinita" delle fontanelle chiuse - per la prima volta da quando sono nato -, dell'immondizia non raccolta, dei militari nelle antiche piazze, dei soliti turisti stupefatti, dei cocomerari spariti .. Fuksas architetto dalle mille contraddizioni - ma chi non le ha -, regala su repubblica del 12 agosto l'immagine romantica di una Roma "sparita". Una città a misura d'uomo che non sapeva di esserlo e che l'architetto - ma non solo lui -  spera possa tornare ad essere un luogo dove il piacere di esserci sia la normale condizione quotidiana. 

www.repubblica.it/cultura/2017/08/12/news/massimiliano_fuksas_il_mondo_ha_bisogno_di_roma_e_roma_ha_bisogno_di_ritrovare_la_sua_luce_-172882285/

Tutto al Giudice di Pace

La messa in sicurezza degli edifici

                                     

                                       www.scuolamagazine.it

Gli ultimi tragici avvenimenti dovuti al sisma del centro Italia hanno fatto riemergere la problematica inerente la  sicurezza dei fabbricati. Sarebbe opportuno un check di tutto il patrimonio immobiliare. Da molto tempo esperti del settore lo chiedono auspicando - finalmente - la sua realizzazione.  Per questo è  necessario un intervento normativo accompagnato da incentivi. Numerosi esperti hanno lanciato un appello affinchè si possa dar inizio ad un processo di messa in sicurezza del Patrimonio Immobliare Appello Esperti settore edile a Classe Politica.docx (27923)

La Casa "svalutata"

                   

LA BADANTE CONDOMIALE

                                

Il prossimo rinnovo contrattuale tra un'Associazione di Amministratori e un'Organizzazione sindacale - Saci-Anaci e Cisal - prevede, tra le altre, una "nuova" figura professionale. Si tratta di un Operatore che può avere compiti - possedendo i requisiti previsti - di: Badante, OSP, baby-sitter, infermiere, fisioterapista. Figura,  i cui servizi e conseguente retribuzione potranno essere condivisi tra tutti o alcuni residenti in un Condominio. L'indicazione di nuova tra virgolette è dovuta al fatto che la possibilità di utlizzare figure professionali in maniera condivisa nei Condomini, non emerge per la prima volta. In Italia la Badante condominiale è stata ad esempio già prevista da Confabitare. In alcuni paesi del nord Europa ci sono nei Condomini figure condivise già da tempo - in particolare baby-sitter -. Il fatto che per la prima volta, queste figure professionali vengano menzionate è quindi ufficializzate,  in un contratto di lavoro inerente in modo specifico i Condomini, credo sia un fatto positivo. Certamente potrà aiutare a vincere  resistenze e dubbi che permetteranno anche a chi finora non ha avuto la possibilità di accedervi,  di poter usufruire di servizi e confort altrimenti impossibili.   

Piano Nazionale per le Periferie

                    

BREVI

                    

Contro la pubblicità in casella è sufficiente un cartello fuori dal portone.Occorre però terner conto della sentenza del Tar Lombardia sentenza n.ro 1133 del 21 giugno del 2012  che considerati gli articoli 3 e 41 della Costituzione, ritiene possibile e libera la distribuzione della pubblicità. La possibile difesa contro la "ridondanza del materiale che viene lasciato in cassetta si può indicare con un cartello la manifestazione dei Comproprietari di non voler ricevere pubblicità e che la consegna di opuscoli può integrare il reato di cui all'art. 660 C.P. Ovviamente la soluzione meno invasiva e più razionale resta quella di integrare il cartello indicatore con un contenitore per la raccolta della pubblicità  esterno al portone. 

L'Appello contro la sentenza di primo grado, che ha deciso una impugnativa di delibera dell'Assemblea, va proposta con la Citazione. Cassazione 12359 giugno 2015. 

La Videosorveglianza deve essere limitata solo alle parti private. Infatti pur essendo legittimo installare nei Condomini  apparati di videosorveglianza, con le modalità previste dall'art. 1122 ter, questo non deve ledere la privacy. Cassazione 1239/2015 e provvedimenti generali del Garante della privacy 29 aprile 2004 e 08 aprile 2010 

I Compensi extra per attivita straordinarie sono detraibili. Questo in ottemperanza a quanto previsto dalla circolare ministeriale n. 57/1998 punto 4. Successivamente l'Agenzia delle Entrate aveva escluso i compensi straordinari degli Amministratori di Condominio. Ora però va preso atto di quanto previsto dal comma 14 art. 1129 c.c.

L'Amministratore che ometta di versare all'INPS i Contributi Previdenziali versali dai Condomini per un dipendente dello stabile, anche se il versamento riguarda un importo molto basso, commette il reato di appropriazione indebita. Cassazione 20751/2015. Inoltre sempre in base alla medesima sentenza, per chi commette tale reato sarà impossibile essere nominato Amministratore

Centrali Termiche - 

Rinviata sine die la dismissione delle centrali termiche a gasolio

                               

Per l'ennesima volta è rinviata, nel lazio, - 30 marzo 2017 - stavolta sine die, la dismissione delle centrali termiche a gasolio. Avranno pensato che non c'erano grossi agglomerati urbani e monumenti importanti da tutelare all'interno del territorio. La ragione del rinvio  è stata: deve essere per tutti uguale la possibilità di far funzionare cose anacronistiche.

Amministratori Formazioni Obbligatoria

                                                                

                                                                                                                  dib-network.com

Decreto Sblocca Italia

Un tentativo per risolvere la crisi che colpisce ormai da troppo tempo il settore edilizio ma non solo. Restano molti dubbi per una legge - come molte altre - diventata tale con passaggi di fiducia parlamentare.Dopo qualche mese arrivano le modifiche. Sono normali, speriamo facilitino le procedure e non comportino  costi insostenibili in un momento di grande "disagio" economico. www.edilportale.com/news/2014/12/lavori-pubblici-appalti/edilizia-tutte-le-modifiche-dello-sblocca-italia-al-testo-unico_42861_11.html

Gli animali in Condominio

          

Restano i divieti sugli animali

Non è possibile vietare il possesso, ma si può regolamentare l'utilizzo negli spazi comuni

Augusto Cirla - il sole24ore 04 dicembre 2014 - 

 I regolamenti possono contenere norme di godimento e di utilizzo delle proprietà esclusive idonee a porre limitazioni ai diritti dei relativi proprietari. Il nuovo articolo 1138 del Codice civile dichiara espressamente che il regolamento non può vietare il possesso o la semplice detenzione di animali domestici in casa o comunque al l'interno del condominio. Nulla cambia però per i regolamenti in essere, perché la nuova disposizione di legge, in quanto non diretta a tutelare un interesse di ordine pubblico, è destinata ad avere efficacia solo per il futuro, in forza del principio generale vigente nel nostro ordinamento della irretroattività della legge.
La norma non è comunque tra quelle che la legge considera inderogabili, talché il divieto ben può continuare a esistere anche in futuro in un regolamento di natura contrattuale, purché la relativa clausola sia trascritta nei pubblici registri immobiliari, perché altrimenti non è opponibile al nuovo acquirente. Ciò nonostante, non è semplice per gli animali stare in condominio, ma tutto dipende dal rispetto che i loro padroni hanno delle più elementari regole che governano il vivere nella collettività. Il cane che usa le scale al guinzaglio del suo padrone e munito di museruola non arreca pregiudizio ad alcuno, al pari del gatto che indisturbato passeggia sul tetto dell'edificio oppure nel cortile condominiale.
È facoltà dell'assemblea stabilire le regole che devono essere rispettate dai proprietari degli animali, sia nell'uso degli spazi o dei servizi comuni e sia in relazione al più generale comportamento che devono tenere all'interno del complesso condominiale: ciò sul generale presupposto che il diritto di ciascun condomino di usare e di godere a suo piacimento dei beni comuni trova limite nel pari diritto di uso e di godimento degli altri. Il lasciare libero un animale o custodirlo senza le debite cautele o affidarlo a persona inesperta costruisce un reato penalmente sanzionato (articolo 672, Codice penale).
Particolare rilievo assume anche il problema riguardante la possibilità di far uso dell'ascensore con gli animali. Nel silenzio di uno specifico divieto contenuto nel regolamento anche di natura assembleare, l'inibire a un condomino di usare l'ascensore con il proprio cane può trovare legittime motivazioni solo di ordine igienico sanitario, da valutarsi di volta in volta a seconda della concreta fattispecie che si può presentare. 
Uguale ragionamento giustifica la limitazione al numero degli animali che il condomino può detenere nella propria unità immobiliare, superato il quale appare anche legittimo l'intervento del giudice, con il conseguente allontanamento degli animali in esubero e il loro affido a enti specializzati.
Non vanno poi dimenticati i rischi in cui incorre il custode dell'animale, qualora questo diventi fonte di immissioni di rumori o di odori tali da cagionare, per la loro frequenza e intensità, malessere e insofferenza anche a persone di normale sopportazione (o per aggressività, si veda il quesito sotto). Una volta che il continuo abbaiare del cane o le esalazioni maleodoranti superino i limiti di tollerabilità, ben è possibile l'intervento del giudice che ordini la cessazione delle immissioni, fermo il diritto del danneggiato di richiedere il risarcimento per il pregiudizio subito. Neppure sono da sottovalutare le possibili conseguenze penali, laddove lo strepitio del l'animale disturbi in modo intollerabile il riposo delle persone (articolo 659, Codice penale), sempre che l'abbaiare vada a pregiudicare non già un solo condomino, ma un numero indeterminato di persone (Cassazione penale n. 45239/14).
Anche il lasciare solo in casa il cane durante tutto il giorno può comportare l'intervento del giudice penale perché per configurare il reato di abbandono di animale (articolo 672, Codice penale) non occorre che ci si disfi dell'animale una volta per tutte, ma è sufficiente che lo si curi male, nella consapevolezza dell'incapacità dell'animale di non potere più provvedere a se stesso (sentenza Tribunale di Lucca n. 40/14).

Novità sull'Amministratore

La legge 220/2012 ha introdotto alcune novità che ora vengono ribadite. Il 09 ottobre 2014 diventano obbligatori alcuni obblighi per tutti  gli Amministratori - tranne per quelli che svolgono tale professione nel proprio Condominio e per quelli che hanno svolto la professione almeno un anno nel trienni0 2010 2013. Questa situazione genera però un paradosso che spero venga corretto. Infatti al momento è possibile amministrare - anche per un "analfabeta" -  un Condomino complesso se si abita nello stesso. Per  es: un  Condominio di 200 partecipanti con  riscaldamento centralizzato, autoclave, negozi, box ect.  Non sarà però possiblle per un "plurilaureato" amministrare un Condomino di 9 partecipanti se non fa un corso di 72 ore e non partecipa ad aggiornamenti annuali di 15 ore -. Comunque dal 09 ottobre gli Amministratori saranno formati da docenti in materie giuridiche o economiche di scuole superiori o universitari, da avvocati, magistrati, professionisti dell'area tecnica. Questo sicuramente aumenterà la professionalità in un settore che per lungo tempo è stato appannaggio di praticoni che in alcune circostanze hanno determinato il degrado di intere aree urbane.

L'Amministratore in sintesi: dovrà dimostrare di avere almeno un diploma, di aver ricevuto un attestato, di partecipare  alla formazione periodica non aver subito condanne per reati commessi contro la pubblica amministrazione, la fede pubblica, il patrimono o per altri delitti con colposi puniti con reclusione da 2 a 5 anni, di non non essere interdetti o inabilitati, di non essere stati sottoposti a misure di prevenzione definitive. 

Tutto questo va bene a, parte i paradossi che si spera vengano corretti, nella giusta direzione.  Una volta stabilito che l'Amministratore è un professionista, dovrebbe però essere riconosciuta questa condizione anche dal punto di vista economico. Credo pertanto  sia oppurtuno stabilire almeno un prezziario di riferimento che contempli le varie mansioni che vengono svolte.

La responsablità dell'Amminstratore

La responsabilità civili e penali dovute ad omissioni sono normali ed è giusto applicare sanzioni. Il Condominio però è una città in miniatura composta da elementi complessi. Perseguire i cattivi pagatori è un obbligo ma a volte alcune azioni extra normative possono cogliere nel segno meglio delle azioni giudiziarie. Concordare un piano di rientro con chi è in difficoltà economiche, ad esempio,  può essere più efficace per far rientrare un credito rispetto a quanto non si possa fare attraverso un decreto ingiuntivo per ottenere il quale può essere necessario un anno, anno e mezzo. Per quanto riguarda le situazioni di pericolo per persone e cose che potrebbero determinarsi a causa di mancata o cattiva  manutenzioni non sempre sono sono imputabili alla mancata volontà degli amministratori di rimuoverle. La crisi ecomica ha determinato uno stato di degrado del patrimonio immobliare  che difficilmente potrà essere risolto in tempi brevi. In alcune circostanze la "resistenza" da parte dei proprietari impedisce il puntuale intervento di messa in sicurezza. In casi limite la messa in sicurezza potrebbe significare l'interdizione di porzioni di proprietà private. In tali circostanze i fragili equilibri sui quali è necessario barcamenarsi non dovrebbero essere di esclusiva pertinenza degli amministratori. Restituire il 50% di quanto speso per ristrutturare in 10 anni è una misura inutile per chi non ha reddito o ce l'ha non sufficiente  per evitare il degrado e/o lo stato di pericolo del suo bene più prezioso. L-Amministratore paga i danni.pdf (1 MB)

Impugnativa Assembleare

Difronte ad un impugnativa di una delibera, al di la delle ragioni, che l'hanno determinata, spesso conviene riconvocare la riunione ed effettuare una nuova delibera. 

Tribunale Torino sez III Civ, Sentenza 19 giugno 2008 n. 4459: In tema di impugnazione delle deliberere condominiali, la disposizone  dell'art. 2377, ult. comma, c.c., secondo cui l'annullamento della deliberazione assembleare non può aver luogo se la deliberazione impugnata è stata sostituita con un'altra presa in conformità della legge o dell'atto costitutivo benché dettata con riferimento alle società per azioni, ha carattere generale ed è perciò applicabile anche alle assemblee dei condomini di edifici, con la conseguenza che nel giudizio di impugnazione di una deliberazione assembleare del condomini si verifica la "cessazione della materia del contendere" quando risulti che l'assemblea dei condomini, regolarmente riconvocata abbia validamente deliberato sugli stessi argomenti della deliberazione impugnata. 

Nella circostanza in cui l'esecutività di una delibera sia stata sospesa dal Giudice, la sostituzione della delibera sospesa con un'altra valida, non salva l'Amministratore dalla colap di aver violato la sospensione dei lavori disposta dal Magistrato e lo espone al risarcimento del danno nei confronti dei Condomini dissenzienti. Cassazione n. 33227/14

Il conto condominiale a rischio pignoramento

Supercondominio

Nuova Ripartizione Spese Tra Proprietari e Inquilini

Confedilizia e i sindacati degli Inquilini (sunia, sicet e unia) hanno trovato un accordo per la nuova ripartizione delle spese condominiali tra Locatari e Conduttori. Questa è la nuova tabella: Tabella spese inquilino proprietario.pdf (74589)

Il Riscaldamento

La legge 220/2012 ha aumentato la confusione al riguardo del riscaldamento nei Condomini. La stessa permette infatti il distacco dall'impianto centralizzato, anche se occorre ottemperare ad alcuni obblighi - art. 1118 comma IV c.c.  -. Poi è arrivata la legge 90/2013 www.gazzettaufficiale.it/eli/id/2013/08/03/13G00133/sg che ha apportato delle modifiche alla legge 63/2013 e la confusione ha continuato a "lievitare". Ma per fortuna nel nostro Paese siamo abituati a non farci mancare niente e sono anche arrivati: Le nuove regole per la manutenzione delle caldaie www.finanzautile.org/manutenzione-caldaie-controlli-ogni-4-anni--le-nuove-regole-attenzione-ai-furbetti-20131018.htm Un po' di caos per quanto riguarda le figure abilitate a svolgere le funzioni di Terzo Responsabile tecnici24.ilsole24ore.com/art/edilizia/2014-01-30/terzo-responsabile-impianti-presentato-153823.php E dal 1 giugno arriva il Nuovo Libretto di Impianto www.ilsole24ore.com/art/norme-e-tributi/2014-03-31/per-caldaie-nuovi-libretti-giugno-125916.shtml?uuid=AB0yl96

Le regole per passare all'autonomo: 

Sostituzione impianto senza indicazione del tipo di impianti che sostituiranno il centralizzato: unanimità o maggioranza innovazioni

Non è necessaria una preventiva diagnosi energetica 

La rinuncia unilaterale è legittima anche se vietata dal regolamento di condominio

Infine la sentenza 10860 del 16 maggio 2014 conferma la non necessità dell'attestazione di convenienza energetica per la trasformazione dell'impianto centralizzato in impianti autonomi se quest'ultimi saranno impianti a gas.

Se poi bisogna scegliere tra l'autonomo e il centralizzato per comprendere la convenienza economica della scelta, a prescindere dalla normativa,  non è semplice. A tal riguardo riporto integralmente uno studio fatto dal Politecnico di Milano e tratto dal sito casaeclima.com 

Da diversi anni progettisti, accademici e utenti finali continuano a chiedersi se, dal punto di vista energetico, l'impianto centralizzato sia preferibile a quello autonomo.  I progettisti e l'attuale legislazione in materia di uso razionale dell'energia sembrano però spingere verso gli impianti termici centralizzati. In particolare se già installati in edifici esistenti e per i nuovi edifici oltre le 4 unità abitative. Il Legislatore ha implicitamente ritenuto gli impianti termici autonomi energeticamente meno efficienti di quelli centralizzati e comunque non idonei ad essere installati in complessi residenziali con più appartamenti.

La prova sperimentale
Per porre delle basi scientifiche su questo tema di stretta attualità, Assotermica(Associazione dei produttori di apparecchi e componenti per impianti termici) ha commissionato uno studio al Politecnico di Milano sede di Piacenza e al Laboratorio Energia & Ambiente di Piacenza, uno dei laboratori della Rete di Alta Tecnologia della Regione Emilia Romagna. Il lavoro, che è stato sviluppato da un gruppo di ricerca universitario nell’arco di otto mesi, è stato presentato lo scorso marzo nell’ambito della fiera Mostra Convegno Expocomfort ed ha ottenuto il patrocinio del Ministero dello Sviluppo Economico. I risultati dello studio sono stati ricavati mettendo a confronto i diversi sistemi di riscaldamento, assumendo come esempio una palazzina di 12 appartamenti, disposti su tre piani, in zona climatica E. Sono state quindi effettuate delle analisi in regime di funzionamento continuo e intermittente (con periodo di attivazione dalla 7 alle 21) di numerose tipologie di impianti di riscaldamento e produzione di acqua calda sanitaria, con generatori di calore individuali o centralizzati e terminali ad alta e bassa temperatura, al variare delle caratteristiche tecniche e stratigrafiche dell’involucro edilizio, ovvero considerando tali impianti in un edificio di nuova costruzione e in edifici più vecchi. I risultati dello studio sono molto interessanti sia per quanto riguarda il confronto tra sistemi centralizzati e autonomi, sia per quello tra impianti tradizionali e a condensazione, come si evince dalla tabella esemplificativa di seguito riportata:

Fabbisogno totale di energia primaria per impianti autonomi e centralizzati (riferito al singolo appartamento, espresso in kWh) per involucro di nuova costruzione

Rendimento globale medio stagionale impianti autonomi e centralizzati per involucro di nuova costruzione

In definitiva appare evidente che, per determinare quale sia la soluzione impiantistica energeticamente più efficiente, risulti indispensabile analizzare attentamente ogni soluzione tecnica adottata nella realizzazione dell’impianto stesso. Particolare attenzione dovrà essere posta nella progettazione e gestione dei sottosistemi di regolazione e distribuzione dell’impianto, che risultano determinanti nel determinare l’efficienza energetica globale. Lo studio effettuato dai ricercatori del Politecnico di Milano sede di Piacenza testimonia come non sia possibile stabilire in maniera inequivocabile quale sia la soluzione migliore e come non si possa affermare che la soglia delle 4 unità abitative trovi delle giustificazioni di tipo tecnico per imporre indiscriminatamente il riscaldamento centralizzato.

Valutazione necessaria
In linea generale, come testimoniato anche dal p.i. Soma, intervenuto al Convegno organizzato da Assotermica in qualità di progettista e componente della Commissione Impianti Tecnologici del Consiglio Nazionale dei Periti Italiani, è necessario che un professionista esperto valuti, di volta in volta, le innumerevoli soluzioni impiantistiche disponibili in funzione delle specifiche condizioni abitative.

Risparmiare è Possibile

Alcune Regioni del Nord hanno avviato un processo che conduce ad un risparmio delle spese condominiali. Quelle energetiche. Purtroppo la reticenza al cambiamento spesso impedisce di porre in essere quelle innovazioni capaci di determinare importanti risparmi. La conservazione è un fattore naturale di tutte le  specie e questo si manifesta in tutti i nostri comportamenti. Però se alla conservazione non avessimo associato la volontà e la versatilità al cambiamento ci saremmo estinti.Per fare un esempio:  al cambiamento climatico ci siamo adeguati migliaia di volte occorrerà farlo ancora ugobardi.blogspot.it/2013/12/2014-la-chiave-per-sopravvivere-al.html

Aria sana e risparmi in bolletta 
Se il condominio diventa “eco”

In Piemonte 23 interventi di efficientamento eviteranno l’emissione di 
363 tonnellate di C02. Per gli edifici coinvolti oltre 7 mila euro di “sconti”

 

 

 

 

 

 

Con l’obiettivo di abbassare le emissioni prodotte dalle abitazioni “Econdominio” prosegue la sua attività di informazione istituzionale in Piemonte con la “Campagna di Diagnosi Energetica Gratuita” dei condomìni con impianto centralizzato, offrendo agli amministratori condominiali un Carnet di 5 diagnosi gratuite per gli edifici più “energivori” da loro amministrati.  

 

I risultati ottenuti dall’avvio dell’attività ad oggi dimostrano quanto sia importante intervenire sull’efficienza energetica in condominio per garantire alle famiglie una migliore qualità di vita, grazie a importanti risparmi sulla bolletta energetica, contribuendo anche a migliorare sensibilmente la qualità dell’aria a beneficio di tutti i cittadini.  

 

In Piemonte la campagna di sensibilizzazione ha già coinvolto 118 condomini centralizzati sottoposti a diagnosi energetica gratuita. Per raggiungere l’obiettivo di tagliare le emissioni in atmosfera del 20% entro il 2020, come da Protocollo di Kyoto, le Amministrazioni locali mettono in atto politiche di contenimento dell’inquinamento. In questa direzione si inserisce dunque la Campagna condotta da “Econdominio” che è infatti sostenuta dalle Istituzioni locali: patrocinano l’attività le Province di Torino, Cuneo, Asti, Alessandria e Vercelli, il Comune di Asti e la Città di Cuneo.  

 

La Campagna di informazione intende portare al condominio soluzioni concrete di efficientamento autoliquidante attraverso la formula contrattuale del Contratto di Rendimento Energetico EPC (come da D.lgs. n. 115/2008) l’unico in grado di portare l’efficienza energetica in condominio senza alcun esborso di denaro, ossia a rata condominiale invariata, con garanzia decennale della prestazione e formule di finanziamento dedicate al condomìnio che non richiedono firma dei condòmini o garanzie fidejussorie. A seguito dell’attività di informazione di “Econdominio”, sono già stati deliberati 23 interventi di efficientamento energetico che consentono di tagliare 363 tonnellate/anno di emissioni inquinanti, equivalenti all’inquinamento prodotto da 180 Auto di media cilindrata che percorrono 15.000 km/anno (circa 7000 euro di risparmio per ogni edificio coinvolto). 

 

Realizzare questi interventi ha garantito un volume d’affari totale a rilancio dell’economia locale pari a € 3.211.900 a dimostrazione che l’attività informativa interviene positiamente anche sul tessuto sociale ed economico. L’Efficienza Energetica dei condomini è un tema particolarmente attuale ed urgente per i cittadini e gli amministratori di Piemonte sia in considerazione della scadenza delle opportunità di detrazione fiscale per il condominio (il 65% scadrà a giugno 2015), sia in considerazione dell’imminente termine degli obblighi regionali per l’installazione delle valvole termostatiche e della contabilizzazione del calore, che, a loro volta, richiedono necessariamente la realizzazione di una diagnosi energetica preventiva che indichi esattamente come prevedere una corretta ed equa ripartizione delle spese tra condòmini. 

 

La diagnosi energetica è dunque il solo strumento in grado di identificare le cause degli sprechi e le criticità del sistema edificio/impianto nonché di individuare le migliori soluzioni di efficientamento con il miglior rapporto costo/beneficio. La Campagna condotta da “Econdominio” oggi è attiva in 37 province del Nord Italia con oltre 1.500 Diagnosi Energetiche realizzate e 30.000 famiglie informate. Per richiedere la diagnosi gli Amministratori condominiali possono scrivere a diagnosienergetica@econdominio.eu , inviando i dati del condominio necessari alla valutazione. 

   LA STAMPA

 

 

Nuove Costruzioni o  Riqualificazione degli Edifici esistenti?

mercato La La 

La situazione del mercato immobiliare è chiara a tutti. Siamo in un "quasi" default. Eppure gli immobili rappresentano la maggiore ricchezza degli italiani. Non solo, il nostro paese ha un enorme patrimonio immobiliare di gran pregio rappresentato da immobili storici di carattere artistico rilevante. Le normative europee impongono regole che devono essere applicate al settore immobiliare in tempi brevi ma l'edilizia malgrado sia colpita da una profonda crisi non riesce a "ristrutturarsi". La "responsabilità non è comunque totalmente imputabile alle Imprese. Le istituzioni e le Amministrazioni Immobiliari non hanno il "coraggio" di divulgare le importanti necessarie innovazioni che dovranno essere attuate. Le Istituzioni non pubblicizzano perchè non saprebbero come conciliare la crescente tassazione sugli immobili con i prossimi obbligatori interventi di riqualificazione  e le Amministrazioni Immobiliari perchè temono di perdere la fiducia di chi - i partecipanti al Condominio - preferisce, causa l'importante pressione impositiva,  posticipare gli interventi obbligatori e necessari Uno studio  dell'AITEC - Associazione Italiana tecnico Economica Cemento - può aiutarci a comprendere meglio.

www.aitecweb.com/Portals/0/pub/Repository/Area%20Economica/Pubblicazioni%20AITEC/IL_MERCATO_IMMOBILIAR

Edilportale

APE obbligatorio per nuovi edifici, ristrutturazioni importanti e immobili pubblici

L'obbligo di allegare l'Attestato di prestazione energetica (A.P.E.) al contratto di vendita, agli atti di trasferimento di immobili a titolo gratuito o ai nuovi contratti di locazione, a pena di nullità dei contratti ai sensi dell’art. 6 del D.L. n. 63/2013, decorre dall’entrata in vigore del decreto di adeguamento delle Linee guida per la certificazione energetica degli edifici, da emanare con decreto del Ministro dello Sviluppo economico, inizialmente atteso entro la fine del 2013.

È questa una delle novità contenute nella Legge di stabilità 2014, sulla quale la Cameradei Deputati ha votato venerdì la fiducia posta dal Governo con 350 voti favorevoli e 196 contrari. Il provvedimento passato lunedì 23 all'esame del Senato è stato varato dalla camera alta con una maggioranza di 167 senatori.

Il provvedimento raccoglie l'ennesimo intervento legislativo in tema di atti e APE, dopo che nel mese di agosto era stata introdotta la nullità. Appena 7 giorni addietro veniva stabilita con il decreto Destinazione Italia la semplice sanzione, seppura salata - da 3 a 18.000 euro -, in caso di mancata allegazione. 

CEMENTO A KM 0

Dalla "profonda" Calabria due ragazzi: Francesco Tassone 33 anni e Lugi Tassone 27 anni inventano un sistema: Origami 5  per diminuire i costi di produzione per le Imprese Edili. Dimostrando che la crisi probabilmente è dovuta a mancanza di volontà e/o capacità di rinnovamento. Certo i Tassone dicono pure: - .....Ora ci chiediamo se crescere o restare in Calabria: qui ogni passo richede anni altrove basta una settimana.... Intanto un'occhiata ai numeri: 20 dipendenti; 2 mln di euro il fatturato 2013; 30 macchine vendute; 110 mil euro il costo di una macchina; 3 mln di euro gli investimenti ricevuti ... e un occhiata al sito di Personal Factory spa www.personalfactory.eu/ 

  LE NUOVE RENDITE CATASTALI

La Riforma del Catasto: 

  economia.nanopress.it/riforma-del-catasto-come-cambiano-le-tasse-sulla-casa/P102751/

BONUS PROROGATI PER RISPARMIO ENERGETICO E RISTRUTTURAZIONE EDILIZIA                                                  

                                                              fiscooggi.it

ecobonus 65%

le detrazioni fiscali del 65% per gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici sono prorogate fino alla fine del 2014, mantenendo l’attuale aliquota, per poi decrescere progressivamente. nel 2015 le detrazioni scendono infatti al 50% e nel 2016 tornano al 36%, seguendo il bonus ristrutturazioni cui sono state accomunate
 
per gli interventi che interessano le parti comuni degli edifici condominiali o tutte le unità immobiliari di cui si compone il condominio, le spese sostenute fino al 30 giugno 2015 sono detraibili al 65%, mentre quelle effettuate fino al 30 giugno 2016 usufruiscono del bonus al 50%

ristrutturazioni e bonus mobili 50%

le detrazioni fiscali del 50% per le ristrutturazioni e l'acquisto di mobili ed elettrodomestici sono prorogate fino alla fine del 2014. le spese sostenute nel 2015 sono agevolate con una detrazione fiscale del 40%. nel 2014 e nel 2015 il tetto di spesa agevolabile resta fermo a 96 mila euro

a partire dal 2016 il bonus torna invece all’aliquota ordinaria del 36% e il tetto di spesa scende a 48 mila euro

                                                casaluce.it

                       Roma ha il nuovo Statuto

Il Governo  ha    definitivamente    approvato    il terzo   e ultimo Decreto attuativo della riforma di Roma Capitale, mentre l'Assemblea Capitolina ha votato il nuovo Statuto. www.comune.roma.it/wps/portal/pcr?contentId=NEW437193&jp_pagecode=newsview.wp&ahew=contentId:jp_pagecode

Piano Città, i 28 Comuni vincitori attiveranno lavori per 4,4 miliardi

                                                           ambientiambiente.com

Il degrado nelle nostre città, dovuto alla crisi ma non solo, portroppo determina ulteriore disagio economico e non solo. ma qualcosa sembra che le nostre Istituzioni - spesso ottuse e responsabili della cosa - vogliano mettere sul campo www.edilportale.com/news/2013/01/urbanistica/piano-citt%E0-i-28-comuni-vincitori-attiveranno-lavori-per-44-miliardi_31252_23.html

Video-sorveglianza

Riforma condominio, Cassazione: sì a videosorveglianza senza ok assemblea

Videocamere in spazi comuni lecite anche senza l’ok dell’assemblea

Lettera d'offese all'Amministratore - è cosentito....

Condominio: è consentito inviare una lettera di offese all'amministratore se è per "giusta" reazione.   Si può mandare una lettera offensiva all'amministratore, inviata per conoscenza a tutti i condomini, se lui se l'è "cercata". Corte di cassazione sentenza 8336. 

www.ilsole24ore.com/art/norme-e-tributi/2013-02-21/condominio-lettera-offese-amministratore-194930.shtml?uuid=Ab9hzxWH

Attenzione però a sparlare degli altri: E' reato

Divulgare pettegolezzi in merito  a fatti  compiuti da terzi, veri o  presunti  perché è reato. Lo  ha stabilito la Corte  di Cassazione con la  sentenza 8348/2013. La riservatezza come dignità può  cedere dinanzi al  pubblico interesse della  notizia ma non può, in linea di principio, ammettersi che ciò avvenga oltre  la soglia  imposta  dalla destinazione della  notizia a  soddisfare un bisogno “sociale”, ha   ricordato   la   Suprema   Corte nella sentenza. Scatta quindi la condanna per diffamazione anche in relazione a comportamento non approvati dall’opinione comune e fuori dai canoni etici e non soltanto quando si attribuisce ad un individuo la paternità di un gesto compiuto che sia penalmente perseguibile. 

Efficienza energetica degli edifici, l'Italia risponde ai richiami di Bruxelles e fissa i requisiti per gli esperti a cui affidare la certificazione. Approda oggi in Consiglio dei ministri lo schema di Dpr  che contiene l'ultimo tassello per adeguare la normativa nazionale alla direttiva 2002/91/CE, attraverso la definizione degli standard professionali e dei criteri di accreditamento per il personale e gli enti incaricati di misurare l'efficienza degli edifici. 

Il mancato recepimento di tutte le indicazioni della direttiva aveva già comportato nell'ottobre del 2006 l'apertura di una procedura di infrazione nei confronti del nostro Paese: secondo la Commissione, la possibilità di autocertificazione della classe energetica di un immobile prevista dallle «Linee guida nazionali per la certificazione degli edifici» (decreto interministeriale 26 giugno 2009) era in contrasto con l'obbligo di certificazione da parte di soggetti qualificati e indipendenti. E anche se nel novembre scorso l'autodichiarazione è stata eliminata da un successivo decreto dello sviluppo economico, mancava ancora un tassello per completare il puzzle.

Obiettivo del Dpr - emanato in attuazione del Dlgs.192/2005, che recepisce la direttiva Ue 2002/91 - è quello di stabilire principi che garantiscano non solo l'alto livello di qualificazione degli esperti, ma anche la loro indipendenza e imparzialità nelle attività di certificazione, per assicurare un servizio di maggiore qualità a prezzi più accessibili per l'utente finale. Raggiungendo, così, un duplice obiettivo: promuovere l'efficienza energetica e dare un nuovo impulso alle imprese del settore. Destinatari del provvedimento sono tutti i tecnici professionisti che operano nel settore dell'impiantistica e dell'edilizia (architetti, ingegneri, geometri, periti industriali), ma anche glienti pubblici e gli organismi privati che svolgono attività di certificazione, le Esco (società di servizi energetica). 

Secondo il decreto, per conseguire l'abilitazione il tecnico deve possedere specifici requisiti formativi (diploma di istruzione tecnica in settore tecnologico o laurea), essere iscritto all'ordine professionale di riferimento e aver frequentato i corsi di formazione per la certificazione energetica degli edifici (della durata minima di 64 ore) autorizzati dal ministero dello Sviluppo economico insieme con l'Ambiente e le Infrastrutture. 

A garanzia dell'imparzialità, nella certificazione i tecnici dovranno dichiarare l'assenza di 
«coinvolgimento diretto o indiretto» nella progettazione dell'edificio o con i produttori di materiali. Secondo quanto previsto dallo schema di decreto, l'attestato di certificazione energetica assume valenza di atto pubblico, con «responsabilità diretta» del tecnico che lo sottoscrive. Per garantire standard il più possibile omogenei a livello nazionale, il Dpr indica linee guida per la formazione e l'aggiornamento dei certificatori alle quali possono ispirarsi le regioni e province autonome.

www.ilsole24ore.com/art/notizie/2013-02-12/riscaldamento-ecco-nuove-regole-093647.shtml?uuid=Aba2QbTH&fromSearch

In arrivo l'assistente familiare

Arriva nei condomini l'"assistente familiare": potrà occuparsi dei bambini o degli anziani del palazzo usufruendo anche degli spazi condominiali. La nuova figura è una delle novità del contratto collettivo nazionale dei portieri siglato da Confedilizia e Filcams-Cgil, Fisascat-Cisl e Uiltucs-Uil. "Dal 2013 anno nei condomini italiani vi sarà una nuova figura di lavoratore, quella dell'assistente familiare", informa l'organizzazione della proprietà edilizia parlando del contratto di lavoro che riguarda i portieri, gli addetti alle pulizie e gli altri dipendenti da proprietari di fabbricati.

L'assistente familiare ricorda l'esperienza delle 'tagesmutter',www.romaexplorer.it/roma/corsi_a_roma/corsi_tagesmutter_roma.htm diffuse soprattutto in Trentino Alto Adige, donne, spesso anche loro mamme, che allestiscono nei loro appartamenti asili condominiali. Con la nuova figura l'assistenza sarebbe però estesa anche agli anziani.

La nuova figura di lavoratore svolgerà, in appositi spazi condominiali (se autorizzati) o all'interno della propria abitazione (se interna al condominio) ovvero nelle proprietà esclusive di uno o più condomini, servizi per la prima infanzia o per persone anziane autosufficienti, in favore dei condomini o di una parte di essi. Nel Ccnl viene precisato che coloro che usufruiranno di tale servizio se ne assumeranno le relative spese. La nuova figura si aggiunge a quella dell'assistente condominiale, chiamato a compiti di natura diversa, come il disbrigo di pratiche amministrative, anche attraverso strumenti informatici.

Fra le altre novità del nuovo Contratto, Confedilizia segnala poi l'abbassamento, nel part-time, del limite minimo delle ore lavorative dei portieri con alloggio e senza alloggio, che passa così, rispettivamente, da 24 a 20 ore e da 20 a 16 ore, fermi gli altri casi specifici previsti nel contratto. "I ritocchi nelle retribuzioni concordati sterilizzano l'aumento del costo della vita. Gli arretrati, relativi agli anni 2011 e 2012, verranno corrisposti in due tranche (di pari importo e detratto quanto eventualmente già anticipato dal datore di lavoro a titolo di indennità di vacanza contrattuale) nei mesi di febbraio e di agosto 2013", conclude l'organizzazione dei proprietari di casa